Как возможные поправки по «Семейной ипотеке» отразятся на российских семьях с одним ребёнком – исследование Домклик

В России обсуждают реформу «Семейной ипотеки»: ставки могут стать дифференцированными — 12%, 6% и 4% в зависимости от числа детей.

Разбираем, как это повлияет на семьи, рынок жилья и доступность кредитов.

Программа под пересмотром

«Семейная ипотека» — крупнейшая льготная программа на российском рынке жилья. Только в августе 2025 года на неё пришлось 68,5% всех жилищных кредитов Сбера.
Однако в правительстве и Минфине обсуждается новая модель, которая может изменить правила игры для миллионов семей.

Первоначально, с 2018 года, программа распространялась на семьи, где родились второй и последующие дети, а ставка составляла 6% годовых. Позже её расширили — теперь участвовать могут и семьи с одним ребёнком до 7 лет.

Что планируют изменить

Минфин рассматривает вариант дифференцированных ставок:

• 12% — для семей с одним ребёнком,

• 6% — с двумя детьми,

• 4% — с тремя и более детьми.

Если реформа будет утверждена, более трети семей с детьми до 7 лет рискуют потерять доступ к льготным условиям. Из 11,6 млн таких семей около 2,8 млн не смогут воспользоваться программой — это те, кто подходит под нынешние критерии, но не впишется в новые.

Как изменятся платежи

По данным Сбера, медианный ежемесячный платёж по действующей программе составляет 31,4 тыс. рублей.
Если ставка вырастет до 12%, платёж увеличится до 43,5 тыс. рублей — почти на 38%.

Это приведёт к росту Показателя долговой нагрузки (ПДН). Сейчас 20% заёмщиков с ипотекой под 6% не смогли бы получить кредит, если бы ставка была 12%. Среди них примерно половина — семьи с одним ребёнком. В итоге около 11% семей окажутся за пределами доступности кредита.

Что будет с многодетными семьями

Для многодетных правительство рассматривает снижение ставки до 4%.
В этом случае средний платёж уменьшится на 28,6% — с 31,4 до 22,4 тыс. рублей.
Однако таких семей в России всего 0,8% от всех получателей семейной ипотеки, поэтому эффект от льготы будет ограниченным.

Влияние на рынок жилья

Эксперты предупреждают: при ключевой ставке ЦБ в 12–13% в 2026 году, а затем возможном снижении до однозначного уровня, рыночная ипотека может стать не менее выгодной, чем «семейная».
Если льготная ставка окажется равной рыночной, строительная отрасль лишится поддержки, ведь семьи предпочтут вторичное жильё, где выбор шире и цены ниже.

Снижение привлекательности «Семейной ипотеки» приведёт к падению спроса на новостройки и росту доли сделок на вторичном рынке.

Мнение экспертов

Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбера, отмечает:

«Дифференциация ставок приведёт к потере до 10% заёмщиков. Многим придётся искать жильё меньшей площади, чтобы пройти по нормам долговой нагрузки».

Итог

Изменения в «Семейной ипотеке» способны перестроить весь рынок льготных кредитов.
Повышение ставки до 12% для семей с одним ребёнком может лишить миллионы семей возможности улучшить жилищные условия, а понижение до 4% для многодетных станет скорее символической мерой.

Главный риск — потеря баланса между социальной поддержкой и экономической целесообразностью. Пока обсуждение продолжается, экспертное сообщество призывает власти искать компромисс, который не оставит семьи без шанса на своё жильё.