Что проверить перед получением ключей от квартиры

Получение ключей кажется последней формальностью после долгой сделки. Деньги переданы, переход права зарегистрирован, документы подписаны. Остаётся встретиться с продавцом, забрать связку ключей и наконец зайти в собственную квартиру.

Но именно на этом этапе важно не торопиться. До подписания акта стоит осмотреть жильё, сверить оставленное имущество, записать показания счётчиков и зафиксировать все обнаруженные недостатки. Если принять квартиру без замечаний, позднее будет сложнее доказать, что повреждения или недостающие вещи существовали ещё до передачи.

Зачем осматривать квартиру ещё раз

С момента первого просмотра до фактической передачи может пройти несколько недель или месяцев. За это время состояние квартиры иногда меняется: продавец вывозит мебель, демонтирует технику, повреждает отделку при переезде или оставляет вещи, которые обещал убрать.

Осмотр нужен обеим сторонам. Покупатель убеждается, что получает квартиру в согласованном состоянии. Продавец фиксирует, что освободил жильё, передал имущество и выполнил предусмотренные договором обязательства.

Особенно внимательно стоит проводить приёмку, если вместе с квартирой передаются:

• кухонный гарнитур;
• встроенные шкафы;
• бытовая техника;
• кондиционеры;
• светильники;
• сантехника;
• мебель;
• оборудование кладовой или парковочного места.

Все существенные договорённости лучше заранее перечислить в договоре, приложении или отдельной описи. Формулировка «всё остаётся как при просмотре» допускает разные толкования.

Что подготовить к встрече

Перед осмотром стоит собрать документы и простые инструменты, которые помогут проверить квартиру.

Понадобятся:

• договор купли-продажи;
• приложение со списком имущества;
• проект акта приёма-передачи;
• квитанции и справки по платежам;
• сведения о приборах учёта;
• телефон с камерой;
• зарядное устройство или небольшой прибор для проверки розеток;
• фонарик;
• ручка и бумага для замечаний.

Встречу лучше назначить в светлое время суток. Подписывать акт в машине, подъезде или офисе до осмотра квартиры не стоит.

С чего начать приёмку

Сначала нужно оценить общее состояние жилья. Квартира должна быть освобождена в соответствии с условиями договора. Если продавец обещал вывезти мебель и личные вещи, их не должно остаться в комнатах, на балконе, в кладовой и других передаваемых помещениях.

Стоит проверить:

• все ли комнаты доступны для осмотра;
• вывезены ли личные вещи и мусор;
• осталось ли имущество из согласованного перечня;
• нет ли новых повреждений;
• не демонтированы ли розетки, светильники или сантехника;
• работают ли входная дверь и замки;
• нет ли следов затопления, пожара или аварии.

Если состояние квартиры отличается от договорённостей, расхождения необходимо зафиксировать до подписания документов.

Как проверить комнаты

Осмотр удобнее проводить последовательно, не переходя между помещениями несколько раз.

В каждой комнате проверяют:

• стены и потолок;
• напольное покрытие;
• окна и подоконники;
• межкомнатные двери;
• розетки и выключатели;
• радиаторы отопления;
• оставленную мебель и технику.

Окна должны свободно открываться и закрываться. На стеклопакетах не должно быть трещин, а на откосах и подоконниках — свежих следов протечек.

Стоит обратить внимание на запах. Сырость, плесень или канализация могут указывать на скрытую проблему, особенно если во время первого просмотра такого запаха не было.

Необязательно искать мелкие следы естественного износа, если квартира продаётся без нового ремонта. Задача осмотра — определить, соответствует ли фактическое состояние условиям сделки и не появились ли существенные повреждения.

Что проверить на кухне

На кухне следует осмотреть трубы, смеситель, слив, вентиляцию и оборудование, которое остаётся после продажи.

Откройте воду и проверьте:

• нет ли течи под мойкой;
• нормально ли уходит вода;
• не капает ли смеситель;
• нет ли запаха канализации;
• работают ли запорные краны;
• отсутствуют ли следы влаги возле труб.

Если остаётся бытовая техника, её желательно включить. Духовой шкаф, варочную поверхность, холодильник и вытяжку лучше проверять до подписания акта, а не после ухода продавца.

Газовое оборудование не следует разбирать или ремонтировать самостоятельно. Достаточно проверить его наличие и внешнее состояние. При подозрении на утечку или появлении запаха газа нужно прекратить осмотр и обратиться в аварийную службу.

Как осмотреть санузел

В ванной и туалете чаще всего обнаруживаются протечки и следы повышенной влажности.

Необходимо проверить:

• смесители;
• раковину;
• ванну или душевую;
• унитаз;
• слив;
• полотенцесушитель;
• трубы и соединения;
• вентиляцию;
• пространство под ванной и мебелью.

Воду лучше оставить включённой на несколько минут. Некоторые протечки становятся заметны не сразу.

Следы свежей краски, герметика или недавно установленной панели могут скрывать повреждение. Это не означает, что проблема обязательно существует, но такие участки стоит осмотреть внимательнее.

Как проверить электричество

В квартире необходимо включить освещение во всех помещениях и проверить доступные розетки.

Для быстрой проверки можно использовать зарядное устройство. При этом такой способ показывает только наличие питания и не заменяет профессиональную диагностику электропроводки.

Обратите внимание на:

• искрение;
• запах гари;
• нагрев розеток;
• выпадающие механизмы;
• повреждённые провода;
• отсутствие крышек на распределительных коробках;
• работу электрического щита.

Если есть сомнения в состоянии проводки, после покупки стоит пригласить электрика. Особенно это важно в старых домах и квартирах после самостоятельной перепланировки.

Что делать с мебелью и техникой

Список остающегося имущества желательно составить ещё до сделки. В нём можно указать не только название предмета, но и марку, модель, цвет и состояние.

Например, вместо общей формулировки «холодильник» лучше написать марку и модель. Это снижает риск ситуации, когда перед передачей дорогую технику заменяют более дешёвой.

Во время приёмки нужно сверить:

• наличие каждого предмета;
• внешнее состояние;
• комплектность;
• работоспособность;
• наличие пультов и документов;
• отсутствие новых повреждений.

Если имущество отсутствует или неисправно, это отражают в акте и согласовывают дальнейшие действия: передачу предмета, ремонт, уменьшение расчёта или другую договорённость.

Как зафиксировать показания счётчиков

В день передачи необходимо снять показания всех индивидуальных приборов учёта:

• электричества;
• холодной воды;
• горячей воды;
• газа;
• тепла, если установлен индивидуальный счётчик.

Показания вносят в акт и фотографируют так, чтобы были видны цифры и номер прибора. Это помогает разделить расходы продавца и покупателя.

Также стоит проверить целостность пломб и сроки поверки. Если данные в квитанции отличаются от фактических показаний, вопрос лучше решить до передачи квартиры.

Нужно ли проверять коммунальные долги

Покупателю полезно запросить последние квитанции и подтверждение оплаты услуг. Однако важно различать обычные коммунальные платежи и взносы на капитальный ремонт.

Обязанность нового собственника оплачивать содержание жилья и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности. Поэтому задолженность прежнего владельца за воду, электричество или содержание дома обычно не становится личным долгом покупателя.

Другое правило действует для взносов на капитальный ремонт: непогашенная обязанность предыдущего собственника в общем случае переходит к новому владельцу помещения. Поэтому состояние счёта по капитальному ремонту нужно проверять особенно внимательно.

Если обнаружена задолженность, порядок её погашения лучше закрепить письменно. При сложной ситуации стоит проконсультироваться с юристом до подписания акта и окончательных расчётов.

Какие документы и предметы должен передать продавец

Кроме ключей от входной двери покупателю могут понадобиться:

• ключи от тамбура;
• ключи или код от подъезда;
• ключ от почтового ящика;
• ключи от кладовой;
• пульт от ворот или шлагбаума;
• пропуск в паркинг;
• электронные брелоки;
• документы на счётчики;
• инструкции к оставленной технике;
• гарантийные талоны;
• сведения об управляющей компании;
• документы на установленное оборудование.

Количество ключей и переданных устройств следует указать в акте. Формулировка «передан полный комплект» менее надёжна, чем точное перечисление.

После передачи покупатель вправе заменить цилиндр или замок входной двери. Невозможно проверить, остались ли копии ключей у прежних жильцов, родственников или арендаторов.

Что должно быть в акте приёма-передачи

По общему правилу передача недвижимости оформляется передаточным актом или другим документом о передаче, который подписывают стороны.

В акте желательно указать:

• дату и место подписания;
• данные продавца и покупателя;
• адрес квартиры;
• реквизиты договора;
• факт передачи объекта;
• состояние помещений;
• показания счётчиков;
• перечень имущества;
• количество ключей и брелоков;
• выявленные недостатки;
• сроки выполнения оставшихся обязательств;
• наличие или отсутствие претензий;
• подписи сторон.

Документ составляют минимум в двух экземплярах, чтобы у каждой стороны остался подписанный оригинал.

Как описывать обнаруженные недостатки

Недостатки нужно указывать конкретно. Фразы «есть небольшие повреждения» или «требуется ремонт» не позволяют понять, о чём договорились стороны.

Лучше писать:

• трещина на стеклопакете окна в спальне;
• не работает розетка возле двери в гостиной;
• отсутствует пульт от шлагбаума;
• течёт соединение под кухонной мойкой;
• не вывезен шкаф из второй комнаты;
• отсутствует стиральная машина, включённая в опись;
• повреждено напольное покрытие возле балкона.

Рядом можно указать, кто и в какой срок устраняет нарушение. Если стороны договорились о денежной компенсации или удержании части расчёта, это также нужно оформить письменно.

При наличии заметных недостатков нельзя подписывать акт с безусловной фразой «стороны претензий не имеют». Сначала следует внести замечания или подготовить отдельное приложение.

Когда передавать ключи

Передачу ключей лучше проводить одновременно с подписанием акта, если иной порядок не установлен договором.

Сначала стороны осматривают объект, снимают показания счётчиков и фиксируют замечания. Затем подписывают документы и пересчитывают ключи.

В акте можно написать: «Продавец передал, а покупатель принял три комплекта ключей от входной двери, два ключа от домофона и один пульт от шлагбаума».

Если встреча проходит через представителя, необходимо проверить его полномочия. В доверенности должно быть предусмотрено право подписывать документы и принимать либо передавать квартиру и ключи.

При невозможности личной встречи сторонам нужно заранее согласовать, как передать ключи от квартиры, кто проведёт осмотр и каким документом будет подтверждена фактическая передача.

Нужны ли фотографии и видео

Фото и видеозапись не заменяют акт, но дополняют его.

Полезно зафиксировать:

• общий вид каждой комнаты;
• обнаруженные повреждения;
• показания и номера счётчиков;
• оставшуюся мебель;
• бытовую технику;
• количество ключей;
• состояние окон, дверей и сантехники.

Съёмку лучше проводить последовательно, не прерываясь на длительные паузы. При споре материалы помогут восстановить состояние квартиры на момент передачи.

Какие ошибки встречаются чаще всего

Подписание акта до осмотра

После безусловного подтверждения приёмки доказывать наличие видимых недостатков на момент передачи становится сложнее.

Отсутствие списка имущества

Без описи трудно подтвердить, что продавец обещал оставить определённую технику или мебель.

Устные договорённости

Обещание «привезти ключ позже» или «оплатить долг на следующей неделе» нужно продублировать в акте.

Непроверенные счётчики

Без зафиксированных показаний стороны могут спорить, кто должен оплачивать потребление за переходный период.

Передача неполного комплекта ключей

Отсутствие ключа от кладовой или пульта от ворот иногда обнаруживается только после переезда.

Игнорирование задолженности за капитальный ремонт

В отличие от обычных коммунальных долгов, такая задолженность может перейти вместе с помещением.

Слишком быстрый осмотр

Даже небольшую квартиру сложно проверить за пять минут. Лучше заранее заложить достаточно времени и не назначать встречу непосредственно перед другой поездкой.

Главное

Передача ключей завершает фактическую часть сделки, поэтому относиться к ней как к формальности не стоит.

Покупателю нужно осмотреть квартиру, сверить имущество, проверить воду и электричество, записать показания счётчиков и пересчитать ключи. Все обнаруженные расхождения следует внести в акт с точными формулировками.

Продавцу такая процедура тоже полезна: подписанный документ подтверждает, что квартира и имущество были переданы, а стороны зафиксировали состояние объекта на конкретную дату.

Чем подробнее оформлена передача, тем меньше вероятность, что радостное получение ключей позднее превратится в спор о долгах, повреждениях или пропавших вещах.